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資金計画

ご購入を検討される場合、資金計画について改めてマンションギャラリーで担当営業マンに相談してみましょう。「気に入った部屋が自分の収入でも購入できるのか？」「毎月の支払はどのくらいになるのか？」「金利は何％なのか？」「諸費用は何に使われるのか？」そういった皆様の不安な点をきちんと説明してもらえます。

住宅ローンの適正支払額

お客様のライフプランによって毎月支払っていける額は様々です。ローンを組んでの毎月支払可能額の設定は、まずはお客様の現状把握から始めましょう。そうして将来の収入と支出計画を見つめた上で安心して支払えるローン計画を組んでいきましょう。
一般的には

「返済可能額」＝「現在の家賃、共益費」＋「住宅目的の積立」−「固定資産税、管理費」

と言われています。またそれ以外にもマンション購入時には、印紙代や事務手数料関連、税金類が必要となるほか、住み始めてからも管理費など毎月支払わなければならないもの、固定資産税のように年に1回支払いがあるものなど、ローン以外の出費が必要になります。何がどれだけ必要かをきちんと整理して、ある程度余裕のある支払い計画をしっかり立てることが必要となります。

マンション購入にかかる費用

�@売買契約印紙代（借入金額によって変動）
�A金消契約印紙代・事務手数料（借入金額によって変動）
�B土地・建物登記費用
マンションの構造・種類・面積等を表す表題登記、所有者を表す所有権保存登記の費用です。
�C抵当権設定登記費用
住宅ロ−ンを利用した場合、マンションを担保にして抵当権の設定を行います。その場合にかかる費用です。
�Dロ−ン保証料（借入金額、返済年数、金融機関によって金額は変動）
住宅ローンの借入をする際、保証会社への保証料です。
�E団体信用生命保険料
住宅ロ-ンを借りた人が万が一亡くなられた場合等に備えて、残債の負担をゼロにする為の保険です。（詳しくは下記をご覧下さい）　
�F火災保険料・地震保険料（保険期間、保険会社によって保険料は変動）

マンション取得にかかる税金

印紙税	ローン契約書・売買契約書など各種契約書を交わす時にかかってくる税金です。借入金や記載された内容によって印紙代が決まり、税金は買主・売主それぞれで負担します。
不動産取得税	マンションを購入した場合1度だけ納付する税金です。特例適用新築住宅を取得した場合、課税評価額から1200万円の控除があります。マンションの場合、1200万円控除して税額が0であれば、納税通知書は届かず納付する必要はありません。
固定資産税	マンション購入後、1月1日の所有者に納税通知書により毎年納付する税金です。新築マンションの場合、5年間の税額軽減措置があります。
都市計画税	取得したマンションが都市計画法の規定により指定された都市計画区域内にある場合、固定資産税と併せて納付する税金です。1戸につき200平米までの敷地部分については、小規模住宅用地として税額の軽減措置があります。
登録免許税	不動産登記の際に発生する税金です。
消費税	マンション販売価格のうち、建物価格の５％の消費税がかかります。（内税の場合もあります）

住宅ローン控除

住宅ローンを利用して住宅を購入したとき、一定の条件のもとで所得税の還付が受けられます。これが住宅ローン控除 （住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除） と言われているものです。
平成16年12月31日までの入居であれば、控除期間は10年間で、１年あたりの最大控除額は50万円 （合計500万円） ですが、平成17年から平成20年にかけて段階的に縮小され、平成20年入居の場合の最大控除額は合計で160万円となります。控除期間は平成17年・平成18年入居の場合が10年間、平成19年・平成20年入居の場合が10年間または15年間の選択性となっています。

住宅ローン控除を受けるための “主な” 要件

• 床面積が （登記簿面積で） 50平方メートル以上あること
• マンションの場合には築25年以内であること
• 平成17年４月１日以降の取得であれば、耐震性を有する住宅 （証明書が必要） については築年数を問わない
• 木造一戸建等の場合には築20年以内であること
• 住宅を取得してから６か月以内かつ控除を受ける年の12月31日までに居住すること
• 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること（給与所得の場合は収入約3,336万円以内）
• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること

そのほか、他の特例との併用や金融機関以外からの借入金、兼用住宅の場合などについて、条件が規定されています。
平成16年居住開始の場合の控除額は、各年とも住宅ローン年末残高の1.0％ですが、5,000万円以上のローン残高がある場合でも、控除額の限度は50万円までとなっています。なお、ローン残高の1.0％よりも納めた所得税が低い場合には、その所得税額分が戻るのであり、それ以上に還付されるわけではありません。
この控除を受けるためには確定申告を行なうことが必要であり、給与所得者の場合には一度確定申告を行なえば、翌年以降は年末調整によることができます。
確定申告にあたって、住民票の写し、家屋の登記簿謄本 （抄本） または登記事項証明書または売買契約書、借入金の年末残高証明書、源泉徴収票などを添付する必要があります。なお、住民票は12月31日までに転入したことの記載のあることが必要です。

共有名義

共有名義とは、マンションなど住宅の所有権を登記する際に、夫婦双方の名義を登記して「共有」という形をとることです。登記簿には、所有権を持つ共有者全員の住所・氏名・持分割合が記載されます。その持分割合は、頭金と住宅ローンなどを、実際に負担した割合どおりに按分するのが基本的な考えです 。

メリット1

まず贈与税の課税をさけることにあります。
購入段階での出資割合に応じて所有権の登記をしないと夫婦間、親子間でも贈与とみなされて課税されてしますのです。

メリット2

次のメリットとしては相続税対策になります。縁起の良い話ではありませんが、夫婦で連れ添っていてもいつかはどちらかが先に死ぬことになります。
仮に夫が先に死んだとした場合、夫の残した相続財産に相続税がかかってきますが、一部を前もって妻の名義にしておけば、その持分については夫の相続分には含まれないからです。

メリット3

さらに共有名義にしておくと、住宅を売却した時にもメリットがあります。
住宅の持分を共有しておけば、売却時に3000万円の居住用の特別控除の特典があり、所得の範囲で最高6000万円までを無税とすることが出来るのです。

相続時精算課税制度

住宅を購入する際、資金面においても、ご両親に相談されるお客様もいらっしゃるかもしれません。もしご両親から何かのカタチで援助がもらえれば、確実に住宅ローンは通りやすくなります。
その際、よく言われる贈与税が適用されてしまうと思われがちなのですが、住宅購入の為であれば「相続時精算課税制度」の適用で2500万円までは無税(相続時に精算)になります。いずれは相続することになる資産をお持ちであればこの制度を利用する事も検討してみてはいかがでしょうか。詳しくは担当営業マンにお尋ね下さい。

団体信用保険について

住宅ローンは、高額のため、長期にわたっての返済になるのが通常です。返済期間中に、万が一ということもないわけではありません。そんなときのために、住宅ローンに付随する生命保険を活用しましょう。
団体信用生命保険（通称「団信」）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度です。金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、掛け金も安く、また加入時年齢による条件の差がなく、メリットの多い保険であるといえます。
もし加入していない場合に一家の大黒柱に万が一のことが起こったら、残された家族は住宅ローンに追われて暮らさなければなりません。マイホームに安心して住み続けるために、団信は欠かせない存在と言えます。
団信の種類は大きく公的ローンと民間ローンに分けられますが、民間ローンでは金融機関によってユニークな団体信用生命保険プランを用意しているところもあるようです。

公庫は任意加入
住宅金融公庫などの公的ローンを利用するときには、公庫団体信用生命保険が利用可能になります。返済額が年間100万円だった場合、たったの2,810円、年齢・性別問わず同一の掛金（年払）となっています。ローン残高に応じて保険料が減っていくので、合理的かつ安価な掛金の保険です。
任意加入ですが、なんとローン利用者のうち、95%が加入していることからも、ローコストでリスク管理ができるメリットがおわかりいただけるでしょう。「返済者のどちらかが亡くなったら、ローン残高が全額相殺される」共働き用のプランもあり、保険料は2人分の2倍ではなく1.55倍と割安な設計となっています。
民間はがん保険付
銀行などの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入は基本的に義務付けられていますが、ほとんどの場合、ローン金利の中に保険料（約0.3％）が最初から盛り込まれているので、それほど意識することはありません。
しかし最近では、団体信用生命保険で独自性を打ち出した、ユニークな住宅ローンを用意する銀行が登場してきました。
例えば、最近地方銀行で導入が進んでいる「がん保障特約付団体信用生命保険」は、ローン期間中に生まれて初めて「がん」になってしまった場合に、通常の団体信用生命保険と同様、住宅ローン残高の100％相当額が支払われ、ローン返済に充てられる団体信用生命保険です。あくまで任意加入で、約0.2％金利が上乗せされますが、三大疾病と言われる「がん」にも適用されるということで注目のプランだと思われます。詳しくは担当営業マンへお気軽にお尋ね下さい。